话说房地产
2024-06-06 ｜ 来源：本网
作者：任永强
5月17日，央行罕见的发布了三条关于房地产的政策，即《关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》；《关于下调个人公积金贷款利率的通知》；《关于调整个人住房贷款最低首付比例政策的通知》。简单概括这三条政策的主要内容为：第一取消全国层面的个人住房贷款利率下限，包括首套、二套；第二从文件下发之日首套房公积金贷款利率正式变为2.85%；第三首套住房的首付比例调整为15%，二套住房调整为25%。再加之国务院副总理何立峰的最新定调，对于商品房库存较多的城市，政府可以酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房，并且央行设立了3000亿元保障性住房再贷款。
为什么出台如此大的政策呢？我们要首先看政策出台的背景就知道原因了。从国家统计局公布的1-4月份的房地产市场数据就可以看出端倪。1-4月份全国房地产开发投资3.09万亿，同比下降9.8%，其中住宅投资2.34万亿，下降10.5%，这已经是连续两年下降，还一直没有回正的迹象，这也导致房地产企业不是爆雷就在爆雷的路上。以新建商品房销售面积为例，1-4月份2.93亿平方米，同比下降20.2%，其中住宅销售面积下降23.8%；新建商品房销售额2.8万亿，下降28.3%，其中住宅销售额更是下降31.1%。下降这么厉害，但与之相反的是止4月底商品房库存待售面积7.46亿平方米，同比增长15.7%，其中住宅待售面积增长24.5%。
我们知道我国经济过去保持高速增长，房地产业功不可没，但在房地产保持高速增长的关键时刻，2020年8月央行三道红线，要求房地产企业剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净资产率不超过100%，现金短债比大于1，让大部分房企猝不及防，陷入资金链困境，不得不排队爆雷；再加之地方政府限购、经济增速放缓、人口负增长等原因使房地产业持续低迷，依靠房地产驱动经济的引擎需要转变，但更换这台巨大的引擎需要时间，需要替代品。因此可以说短时间内我国经济发展离不开房地产，不然软着陆就可能变为硬着陆，对经济发展的伤害会更大。之前国家也出台了几次试探性政策，但房地产市场并没有出现好转的迹象，这就说明了一个问题。大家知道房地产市场的一个重要特征就是预期经济，它一方面反映了买房子的实际需求，另一方面也反映大众对未来的预期和信心。
但是现实却是居民对未来预期存在不确定性。2023年以来，居民存款就屡创新高，今年4月更是新增了7万亿，总额达到了150万亿，再创历史新高。同时4月份社融数据竟然创下3月从2005年以来19年来的第一次负增长，—1987亿元，这说明国债和地方债增速下降，个人不愿意贷款买房，企业不愿意贷款买设备，还钱的多，借钱的少，这对房地产市场都是不利的信号。
从数据看形势不容乐观，现在老百姓不愿再买房，很多人也在观望。大家知道，资产因流动而增值，资产流动越快，增值越快，反之流动越慢，增值越慢，这个趋势持续下去的话，房子不会砸在老百姓手里，要么砸在开放商手里面，要么砸在银行手里面，如果房子一动不动，就有泡沫砸裂的危险。当然房价低对老百姓是好事，但是房价持续下降，肯定不是好事，既然现在市场化去库存太慢了，国家就出手，通过政府收储起到缓解地产压力。同时国家在地产层面也放开了很多顾虑，打破了很多限制，从此进入新周期、新阶段。
这次新政策把购房门槛降到了历史新低，如首付比例降到历史最低；公积金贷款利率下降，尤其是全面取消了个人住房贷款利率政策的下限，把权利交给地方，取消限购，降低购房门槛，甚至买房送户口，号召地方国企向银行贷款直接下场买房，这个政策造成的影响会超乎想象。
那么问题就来了，政策如此之猛，对我们普通老百姓而言是不是就可以出手买房了？我个人认为，可能还为时过早。虽然这次国家允许地方可以收储，这样做不仅可以避免房价快速下降，还可以拯救房企，避免出现连续爆雷的现象，更可以带动银行、保险、信托等机构解套，化解风险，相当于一石三鸟。
在如此复杂的经济环境下，对我们普通人而言，一定要看大势，了解趋势，才可能避免资产缩水。从最近公布的统计数据看，CPI、PPI数据虽然有所改善，但M2增速下滑，社会融资数据惨淡，也就是说与去年相比，经济仍未企稳。我们面临的是20多年来最为复杂、最艰难的时刻。回顾经济发展的过往，上次我们难的时期要追溯到1997年—2000年期间；之后虽然也面临2003年SARS病毒、2008年汶川地震、2008年金融危机。2013年—2014年经济下滑、2015年—2016年股灾、2016年开启的供给侧改革，2018年中美贸易战，2018年—2019年股市下挫与民企信心受挫，2020年新冠疫情冲击，但若从现实层面即宏观经济基本面趋势与心理预期层面中信心与预期两大维度分析，2023年6月之后到现在，我国经济面临的形势极为困难。具体表现为：股市连续三年下跌，3000点保卫战拉锯进行；房地产市场进入周期拐点，房价进入下降通道；中小企业生存艰难，就业艰难；地方债务进入偿债高峰；外贸下滑，相关产业链压力增加；居民消费不振，储蓄率大幅上升；地方财政压力巨大等等。
虽然政策如此之猛，对我们普通人而言应该慎重考虑，原因如下：第一，如今房地产市场整体已经进入下行周期，房子已失去了资本属性，如果刚需自住可以考虑，如果投资目前并不是很好的标的。第二，首付比例降低了，是门槛低了，而不是花钱少了，门槛低意味着可以让更多的穷人参与买房，但是贷款额度增加了，从长远算买房的成本反而是多了。第三，这次国家队采取收储方式去库存，可以肯定的预测不会按市场价格去购买，最大的可能是按不良资产价格去买，然后改造为经济适用房安置低收入的人群。那我们试想在同地段同小区突然多出大量价格低的房子，你的房价会持续在涨吗？更为重要的是房价短期看政策、中期看经济、长期看人口，各地取消限购，降低购房门槛仅仅是城市与城市之间的存量的博弈，大城市去虹吸小城市的人口，小城市去虹吸农村人口。虽然我们的城镇化率还有空间，未来尚有2亿人可以进城，但人来了，就业不了怎么办，何况现在经济这么难，现有的人就业都不充分。所以说这次政策调整的确会对房地产市场构成一定影响，但要促进房地产价格的稳定和回升最根本的还是要发展经济，经济增长了，意味着城市有了更多的就业岗位，吸纳更多的农村人口进城。因此说房价的稳健终究是经济和人口的长期支撑。我们有信心，也有决心相信我国经济有韧性，会走出困境，迎来春天。
作者简介：任永强，退休公务员，高级经济师。
为什么出台如此大的政策呢？我们要首先看政策出台的背景就知道原因了。从国家统计局公布的1-4月份的房地产市场数据就可以看出端倪。1-4月份全国房地产开发投资3.09万亿，同比下降9.8%，其中住宅投资2.34万亿，下降10.5%，这已经是连续两年下降，还一直没有回正的迹象，这也导致房地产企业不是爆雷就在爆雷的路上。以新建商品房销售面积为例，1-4月份2.93亿平方米，同比下降20.2%，其中住宅销售面积下降23.8%；新建商品房销售额2.8万亿，下降28.3%，其中住宅销售额更是下降31.1%。下降这么厉害，但与之相反的是止4月底商品房库存待售面积7.46亿平方米，同比增长15.7%，其中住宅待售面积增长24.5%。
我们知道我国经济过去保持高速增长，房地产业功不可没，但在房地产保持高速增长的关键时刻，2020年8月央行三道红线，要求房地产企业剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净资产率不超过100%，现金短债比大于1，让大部分房企猝不及防，陷入资金链困境，不得不排队爆雷；再加之地方政府限购、经济增速放缓、人口负增长等原因使房地产业持续低迷，依靠房地产驱动经济的引擎需要转变，但更换这台巨大的引擎需要时间，需要替代品。因此可以说短时间内我国经济发展离不开房地产，不然软着陆就可能变为硬着陆，对经济发展的伤害会更大。之前国家也出台了几次试探性政策，但房地产市场并没有出现好转的迹象，这就说明了一个问题。大家知道房地产市场的一个重要特征就是预期经济，它一方面反映了买房子的实际需求，另一方面也反映大众对未来的预期和信心。
但是现实却是居民对未来预期存在不确定性。2023年以来，居民存款就屡创新高，今年4月更是新增了7万亿，总额达到了150万亿，再创历史新高。同时4月份社融数据竟然创下3月从2005年以来19年来的第一次负增长，—1987亿元，这说明国债和地方债增速下降，个人不愿意贷款买房，企业不愿意贷款买设备，还钱的多，借钱的少，这对房地产市场都是不利的信号。
从数据看形势不容乐观，现在老百姓不愿再买房，很多人也在观望。大家知道，资产因流动而增值，资产流动越快，增值越快，反之流动越慢，增值越慢，这个趋势持续下去的话，房子不会砸在老百姓手里，要么砸在开放商手里面，要么砸在银行手里面，如果房子一动不动，就有泡沫砸裂的危险。当然房价低对老百姓是好事，但是房价持续下降，肯定不是好事，既然现在市场化去库存太慢了，国家就出手，通过政府收储起到缓解地产压力。同时国家在地产层面也放开了很多顾虑，打破了很多限制，从此进入新周期、新阶段。
这次新政策把购房门槛降到了历史新低，如首付比例降到历史最低；公积金贷款利率下降，尤其是全面取消了个人住房贷款利率政策的下限，把权利交给地方，取消限购，降低购房门槛，甚至买房送户口，号召地方国企向银行贷款直接下场买房，这个政策造成的影响会超乎想象。
那么问题就来了，政策如此之猛，对我们普通老百姓而言是不是就可以出手买房了？我个人认为，可能还为时过早。虽然这次国家允许地方可以收储，这样做不仅可以避免房价快速下降，还可以拯救房企，避免出现连续爆雷的现象，更可以带动银行、保险、信托等机构解套，化解风险，相当于一石三鸟。
在如此复杂的经济环境下，对我们普通人而言，一定要看大势，了解趋势，才可能避免资产缩水。从最近公布的统计数据看，CPI、PPI数据虽然有所改善，但M2增速下滑，社会融资数据惨淡，也就是说与去年相比，经济仍未企稳。我们面临的是20多年来最为复杂、最艰难的时刻。回顾经济发展的过往，上次我们难的时期要追溯到1997年—2000年期间；之后虽然也面临2003年SARS病毒、2008年汶川地震、2008年金融危机。2013年—2014年经济下滑、2015年—2016年股灾、2016年开启的供给侧改革，2018年中美贸易战，2018年—2019年股市下挫与民企信心受挫，2020年新冠疫情冲击，但若从现实层面即宏观经济基本面趋势与心理预期层面中信心与预期两大维度分析，2023年6月之后到现在，我国经济面临的形势极为困难。具体表现为：股市连续三年下跌，3000点保卫战拉锯进行；房地产市场进入周期拐点，房价进入下降通道；中小企业生存艰难，就业艰难；地方债务进入偿债高峰；外贸下滑，相关产业链压力增加；居民消费不振，储蓄率大幅上升；地方财政压力巨大等等。
虽然政策如此之猛，对我们普通人而言应该慎重考虑，原因如下：第一，如今房地产市场整体已经进入下行周期，房子已失去了资本属性，如果刚需自住可以考虑，如果投资目前并不是很好的标的。第二，首付比例降低了，是门槛低了，而不是花钱少了，门槛低意味着可以让更多的穷人参与买房，但是贷款额度增加了，从长远算买房的成本反而是多了。第三，这次国家队采取收储方式去库存，可以肯定的预测不会按市场价格去购买，最大的可能是按不良资产价格去买，然后改造为经济适用房安置低收入的人群。那我们试想在同地段同小区突然多出大量价格低的房子，你的房价会持续在涨吗？更为重要的是房价短期看政策、中期看经济、长期看人口，各地取消限购，降低购房门槛仅仅是城市与城市之间的存量的博弈，大城市去虹吸小城市的人口，小城市去虹吸农村人口。虽然我们的城镇化率还有空间，未来尚有2亿人可以进城，但人来了，就业不了怎么办，何况现在经济这么难，现有的人就业都不充分。所以说这次政策调整的确会对房地产市场构成一定影响，但要促进房地产价格的稳定和回升最根本的还是要发展经济，经济增长了，意味着城市有了更多的就业岗位，吸纳更多的农村人口进城。因此说房价的稳健终究是经济和人口的长期支撑。我们有信心，也有决心相信我国经济有韧性，会走出困境，迎来春天。
作者简介：任永强，退休公务员，高级经济师。
责任编辑：韩雪